**简短回答：**新山确实有50万令吉以下的公寓和服务式公寓，但大多在郊区，而且多半是较小或较旧的单位。柔佛州规定外国买家购买大部分住宅的最低价为100万令吉，所以50万令吉以下的单位实际上只适用于马来西亚买家（NST，2026年4月20日）。马来西亚公民首次购房，若房价不超过50万令吉，在2027年12月31日前签署的合约可豁免产权转让和贷款印花税（Skrine，2026年1月2日）。价格低不代表风险低：供应过剩、转售困难和管理费都要留意。

最后核实：2026年10月6日。本文是规划指南，不是法律、税务或财务建议。规定和价格会变动，请查阅官方来源。

50万令吉在新山实际能买到什么？

50万令吉大致处于柔佛市场的中间位置。2026年第一季度，柔佛约63%的交易价格在50万令吉及以下，平均房价约为487,128令吉（NST，2026年6月29日）。这个数字涵盖所有房产类型，包括有地住宅，不是单看公寓的平均价。

单看公寓，2026年一份中介指南估计：市中心单位约50万至70万令吉，Medini较新的分契式单位约30万至60万令吉（The Money Bees，2026年，未标日期）。另一份分析显示，柔佛平均每平方英尺约700令吉，靠近关卡（CIQ）和RTS车站的则为1,200至1,300令吉（NST，2026年1月5日）。按市中心的价位，50万令吉通常只能买到较小的单位，多为开放式或一房，而不是适合一家人住的大户型。

这些只是参考。叫价、实际成交价和新盘价都不同，而且会变动。在依据任何数字之前，请先对照近期真实成交价。

外国人能在新山买50万令吉以下的公寓吗？

大多数情况下不能。柔佛州对外国买家购买大部分住宅的最低价是100万令吉（NST，2026年4月20日）。外国人购买还需要州政府批准。完整流程请见我们的外国人在柔佛购房指南。

这个价位要注意：

如果你是新加坡人或其他非马来西亚买家，设定预算前请先看柔佛外国买家费用。

50万令吉以下的公寓通常在哪里？

价格较低的单位往往离关卡（CIQ）和RTS车站较远。2026年市场指南的一般规律如下：

靠近关卡的市中心和海滨公寓，除非面积小或楼龄旧，一般高于50万令吉（NST，2026年1月5日）。

买便宜公寓前要查什么？

便宜不等于低风险。请核查：

  1. **已完工还是兴建中。**已完工单位可以实地查看、出租，并对照近期成交价估值。兴建中单位有交屋风险。
  2. **发展商过往记录。**查看其过往项目、交屋日期，以及是否有问题项目。我们的项目尽职调查清单列出了要问的问题。
  3. **房屋发展法令（HDA）保障。**向持牌发展商购买未完工单位时，适用HDA标准买卖合约、逾期交屋的违约赔偿，以及购屋者索偿审裁处（iProperty，2022年10月19日更新）。关于商业地契的服务式公寓是否受HDA涵盖，各来源说法不一，请让律师就该项目确认（iProperty，2022年；EdgeProp，未标日期）。
  4. **分期付款。**按HDA付款表，大致是签约付10%、施工各阶段累计65%、交钥匙时付25%，每次催缴都需要建筑师证明书。款项存入法定的房屋发展户口（MHub，未标日期）。
  5. **管理费。**马来西亚公寓常见收费约为每月每平方英尺0.20至0.60令吉或更高，另加10%的偿债基金（PropCashflow，未标日期）。设施多的服务式公寓收费更高，较早的FMT报道提到服务式公寓的费用可能比住宅高25%至30%（FMT，2021年4月22日）。请索取最新账单并查是否有欠款。
  6. **地契年限和类别。**见柔佛永久地契与租赁地契。

50万令吉的印花税和贷款成本是多少？

马来西亚公民和永久居民的转让印花税分级计算：首10万令吉1%，接下来40万令吉2%，50万零1至100万令吉3%，超过100万令吉4%（PropCashflow，2026年7月26日更新；普华永道马来西亚税务手册）。贷款合约印花税为0.5%。

首次购房豁免适用于马来西亚公民购买第一套住宅，市价不超过50万令吉，融资不超过50万令吉的部分同样豁免，适用于2027年12月31日前签署的合约（Skrine，2026年1月2日）。举例：50万令吉的单位若没有豁免，转让印花税为9,000令吉，45万令吉贷款的印花税为2,250令吉。有评论估计每宗交易可省约11,250令吉（Business Today，2026年9月10日）。

两点提醒。单位价格哪怕略高于50万令吉，就失去豁免，所以要以买卖合约价格为准，而不是叫价。另外，豁免的截止日期可能在2027年财政预算案中调整，请留意最新公布。其他费用见购房成本指南。

50万令吉以下的公寓适合做出租投资吗？

请保持谨慎。这个价位的新山公寓，已发布的毛租金回报率在士姑来和Mount Austin约为5%至6%（PropCashflow，2026年），但扣除成本和空置后，净回报率通常低1.5至2.5个百分点（PropCashflow；SPEEDHOME，2026年）。另一份分析指出毛回报率为2%至4%，供应见顶时回报可能下降（NST，2026年1月5日）。这些是网站和中介的估计，不是官方统计。我们的租金回报指南教你自己计算净回报。

有哪些实际的缺点？

常见问题

我能在新山买到50万令吉以下的公寓吗？

可以，前提是你是马来西亚买家。这类单位主要在郊区，通常较小或较旧。外国买家购买大部分住宅有100万令吉的州最低价。

新加坡人能在新山买50万令吉的公寓吗？

一般不行。柔佛对外国买家购买大部分住宅的最低价是100万令吉，只有Medini等特定区域有有限的例外。承诺之前请先问律师。

50万令吉的公寓有印花税豁免吗？

马来西亚公民首次购房、房价不超过50万令吉，在2027年12月31日前签署的合约可豁免转让和贷款印花税。2027年财政预算案之后可能有变。

50万令吉的房产印花税是多少？

没有首次购房豁免时，按分级税率，50万令吉的转让印花税为9,000令吉，另加贷款金额的0.5%。外国买家则是统一8%。

新山的便宜公寓是好投资吗？

不一定。价格低时毛回报率看起来较高，但扣除费用和空置后净回报会下降，供应过剩也可能压低转售价和租金。请自己计算净回报。

这个价位应该买已完工还是兴建中的公寓？

已完工单位让你先查看楼宇、费用和租金。兴建中单位可能便宜些，但有交屋风险，请查发展商和HDA保障。

资料来源